Από 1.9.2026 αλλάζει ο τρόπος που ο Νόμος ΦΠΑ ορίζει την «πρώτη εγκατάσταση» ενός κτιρίου — και αυτό αφορά άμεσα κάθε εταιρεία ανάπτυξης γης που δραστηριοποιείται στην Κύπρο.
Με τα νέα Διατάγματα (Κ.Δ.Π. 102/2026 & 103/2026), η «πρώτη εγκατάσταση» δεν είναι πια απλώς μια στιγμή χρήσης: απαιτείται συστηματική χρήση τουλάχιστον 18 μηνών. Δεδομένου ότι η μεταβίβαση κτιρίου πριν την πρώτη εγκατάσταση παραμένει εντός πεδίου ΦΠΑ (Όγδοο Παράρτημα), ο νέος ορισμός μετακινεί ουσιαστικά τη γραμμή ανάμεσα σε μεταβίβαση που υπόκειται σε ΦΠΑ και μεταβίβαση που εμπίπτει στη γενική απαλλαγή για ακίνητα.
Τι σημαίνει πρακτικά
Ο χρονισμός μιας πώλησης ή μεταβίβασης κατοχής αποκτά νέο φορολογικό βάρος. Δομές με σύντομη ή τυπική χρήση δεν θα επαρκούν πλέον για έξοδο από το καθεστώς ΦΠΑ.
Η πιο σημαντική πρακτική συνέπεια είναι ότι η απλή πάροδος χρόνου δεν αρκεί. Ένα ολοκληρωμένο αλλά αχρησιμοποίητο κτίριο μπορεί να παραμένει «νέο» για σκοπούς ΦΠΑ μέχρι να υπάρξει συστηματική χρήση 18 μηνών — ακόμα και αν έχουν περάσει αρκετά χρόνια από την ολοκλήρωσή του.
Παράλληλα, επηρεάζεται ο ορισμός της «ανακαίνισης» στον μειωμένο συντελεστή 5%, όπου απαιτούνται τουλάχιστον τρία έτη από την πρώτη εγκατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι developers που σχεδιάζουν ανακαινίσεις πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά το ιστορικό χρήσης του ακινήτου.
Η σημασία της τεκμηρίωσης
Η νέα πραγματικότητα φέρνει και νέες απαιτήσεις τεκμηρίωσης. Η «συστηματική χρήση» δεν είναι ζήτημα δήλωσης — είναι ζήτημα απόδειξης. Συμβάσεις μίσθωσης, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, πραγματικά στοιχεία κατοχής και εκμετάλλευσης γίνονται κρίσιμα τεκμήρια.
Για εταιρείες ανάπτυξης με stock ακινήτων ή έργα σε εξέλιξη, αυτό δεν είναι διοικητική λεπτομέρεια. Είναι μέρος της επιχειρηματικής στρατηγικής.
Τι πρέπει να γίνει τώρα
Αν έχετε έργα που ολοκληρώνονται ή μεταβιβάζονται γύρω στο φθινόπωρο του 2026, η επανεξέταση του χρονισμού πρέπει να γίνει τώρα, όχι αργότερα. Η αλλαγή δεν αφορά μόνο πωλήσεις: επηρεάζει συμβατικές δομές, εμπορική στρατηγική, και φορολογική θέση εισροών.
Στην PHS & Partners εξετάζουμε με κάθε πελάτη τις συγκεκριμένες περιστάσεις του χαρτοφυλακίου του, ώστε ο επανασχεδιασμός να γίνει με τη σωστή σειρά και στον σωστό χρόνο.
Γενική ενημέρωση — όχι φορολογική συμβουλή. Κάθε περίπτωση εξετάζεται ξεχωριστά.
PHS & Partners | Σύμβουλοι Φορολογίας & ΦΠΑ
